Lyhyt vastaus: vaihto kannattaa, jos aiot pitää lainan pidempään kuin kuluilla kestää maksaa itsensä takaisin. 200 000 euron lainalla 0,15 prosenttiyksikköä pienempi marginaali säästää noin 16 €/kk, joten noin 600 euron kulut ovat takaisin noin 37 kuukaudessa. Koko laina-aikana säästöä jää kulujen jälkeenkin selvästi. Pienellä marginaalierolla tai pienellä lainalla vaihto harvoin kannattaa. Kysy ensin, vastaako oma pankki tarjoukseen: silloin saat saman säästön ilman siirron kuluja.
Laskelma: milloin vaihto maksaa itsensä takaisin
Pankinvaihdon kulut maksetaan kerran, säästö kertyy joka kuukausi. Ratkaisevaa on, kuinka monessa kuukaudessa säästö kattaa kulut. Esimerkeissä vaihtokulut ovat 600 euroa ja 12 kk Euribor 3,31 %.
- 200 000 €, 25 v, marginaali 0,65 % → 0,50 %: säästö noin 16 €/kk. Kulut ovat takaisin noin 37 kuukaudessa, ja koko laina-aikana säästöä kertyy noin 4 900 €.
- 200 000 €, 25 v, marginaali 0,60 % → 0,50 %: säästö noin 11 €/kk, takaisinmaksuaika noin 55 kuukautta.
- Sama 200 000 euron laina, mutta uusi pankki luopuu avausmaksusta ja kuluiksi jää 150 €: takaisinmaksuaika noin 10 kuukautta.
- 100 000 €, 15 v, marginaali 0,65 % → 0,50 %: säästö noin 7 €/kk, takaisinmaksuaika noin 81 kuukautta.
Nyrkkisääntö: vaihto kannattaa, jos takaisinmaksuaika on selvästi lyhyempi kuin aika, jonka aiot pitää lainan ja asunnon. Mitä pidempi takaisinmaksuaika, sitä todennäköisemmin jotain ehtii tapahtua ensin: muutto, lainan uudelleenjärjestely tai uuden pankin hinnoittelun muutos. Yli viiden vuoden takaisinmaksuaika on harvoin vaivan arvoinen. Laskelmista näkee myös, että avausmaksu ratkaisee usein enemmän kuin marginaalin viimeinen sadasosa, joten siitä kannattaa neuvotella.
Mitä pankin vaihtaminen maksaa
Uuden lainan avausmaksu. Suurin yksittäinen kulu. Osa pankeista perii kiinteän maksun, osa prosentin lainasummasta, esimerkiksi Nordea 0,4 %, kuitenkin vähintään 300 euroa. Avausmaksusta voi usein neuvotella, varsinkin jos tuot pankkiin muutakin asiakkuutta.
Vakuuksien siirto. Asunto-osakkeen osakekirja tai kiinteistön panttikirjat siirretään uudelle pankille. Pankit perivät siirrosta tyypillisesti noin 100–150 euroa, ja kiinteistön panttikirjoista voi tulla lisäksi Maanmittauslaitoksen maksuja.
Ennenaikaisen takaisinmaksun hyvitys. Vaihtuvakorkoisessa lainassa vanha pankki ei yleensä voi periä hyvitystä, kun laina maksetaan pois. Kuluttajansuojalain mukaan hyvitystä saa periä vain, jos lainassa on kiinteä korko tai viitekoron tarkistusväli on vähintään kolme vuotta. Jos lainassasi on kiinteä korko, pyydä vanhalta pankilta laskelma ennen päätöstä.
Korkosuojaukset. Jos olet ostanut lainaan korkokaton tai -putken, selvitä mitä sille tapahtuu siirrossa. Maksettua suojausta ei yleensä saa takaisin.
Kokonaisuutena tavallisen vaihtuvakorkoisen asuntolainan siirto maksaa yleensä muutamasta sadasta eurosta reiluun tuhanteen euroon. Laskelmien 600 euroa on tyypillinen keskitaso.
Kysy ensin omalta pankiltasi
Halvin vaihto on se, jota ei tarvitse tehdä. Pyydä kirjallinen tarjous toisesta pankista ja vie se omalle pankillesi. Jos oma pankki laskee marginaalin samalle tasolle, saat koko säästön ilman avausmaksua ja vakuuksien siirtoa. Jos se ei jousta, tiedät ainakin, että vaihto on perusteltu.
Arvioi samalla, onko tarjouksesi ylipäätään hyvä: sivulla hyvä marginaali asuntolainalle on keskiarvot ja tasot, joihin verrata.
Näin siirto etenee käytännössä
- Hae lainatarjous uudesta pankista ja toimita tulo- ja vakuustiedot.
- Kun lainapäätös on tehty, uusi pankki hoitaa yleensä yhteydenpidon vanhaan pankkiin ja vakuuksien siirron.
- Uusi pankki maksaa vanhan lainan pois, ja sinusta tulee sen asiakas.
- Tarkista lopuksi, että vanhan pankin laina on kuitattu ja mahdolliset automaattiset maksut on siirretty.
Koko prosessi vie yleensä muutamia viikkoja. Kiinteistövakuuksien kanssa se voi kestää pidempään kuin asunto-osakkeiden.
Milloin vaihto ei kannata
Jos lainaa on jäljellä vähän tai laina-aikaa vain muutama vuosi, säästö jää helposti kuluja pienemmäksi. Sama pätee, jos marginaaliero on alle 0,1 prosenttiyksikköä tai jos uuden pankin halpa marginaali edellyttää kalliita palvelupaketteja. Kiinteäkorkoisessa lainassa ennenaikaisen takaisinmaksun hyvitys voi syödä koko hyödyn.
Kilpailutuksen vaiheet on koottu sivulle asuntolainan kilpailutus. Oman lainasi kuukausierän eri marginaaleilla voit laskea asuntolainalaskurilla.